تشریفات مزایده اموال غیر منقول در اجرای احکام دادگستری

تشریفات مزایده اموال غیر منقول در اجرای احکام دادگستری

ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی: ترتیب فروش اموال غیر منقول به استثنای مواردی که در این بخش معین گردیده مانند فروش اموال منقول است. {رجوع کنید به مطلبی تحت عنوان تشریفات مزایده اموال منقول در اجرای احکام دادگستری در سایت وکیلسرا}

مطابق ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی در آگهی مزایده مال غیر منقول نکات زیر باید تصریح شود: ۱- نام و نام خانوادگی صاحب ملک  ۲-  محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه ملک محل سکونت یا کسب یا پیشه و یا تجارت یا زراعت و غیره است. ۳-  تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.  ۴-  تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره.  ۵-  تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته میشود.  ۶-  تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند.  ۷-  قیمتی که مزایده از آن شروع میشود.  ۸-  ساعت و روز و محل مزایده.

تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸1: « در مواردی که انجام معاملات، مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود.»

این آگهی به ترتیب زیر منتشر و علاوه بر آن، در محل ملک نیز نصب میشود.

انتشار آگهی

مطابق ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، موعد فروش باید طوری تعیین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.

نشر آگهی به دو گونه است: ۱-آگهی در روزنامه؛  به موجب ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی: آگهی فروش باید در یکی از روزنامه‌های محلی، یک نوبت منتشر شود. هر یک از طرفین می‌توانند تقاضا کنند که آگهی فروش در روزنامه کثیرالانتشار آگهی شود.  ۲-  الصاق آگهی؛ اگر روزنامه محلی وجود نداشته باشد یا ارزش مال تا ۲۰۰۰۰ (بیست هزار) تومان باشد، در این صورت، الصاق آگهی در محل، جایگزین نشر آگهی در روزنامه می شود. {در این خصوص، هفته نامه را هم میتوان همچون روزنامه به حساب آورد}؛ همچنین لازم است که آگهی به صورت جداگانه در قسمت اجرا و محل فروش نیز الصاق شود (ماده ۱۲۳ قانون اجرای احکام مدنی)

نکته مهم: مطابق ماده ۱۲۵ قانون اجرای احکام مدنی، حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده ضروری است؛ بنابراین اگر امضای نماینده دادستان در صورتجلسه مزایده نباشد، میتوان مزایده را باطل کرد.

دادورز(مأمور اجرا) می‌تواند حداقل۱۰ درصد مبلغ (بالاترین مبلغ پیشنهادی) را نقداً دریافت کند؛ در این صورت، برنده مزایده باید بقیه آن را تا یک ماه از تاریخ مزایده پرداخت کند. اگر خریدار در این مدت یک ماهه، بقیه مبلغ را نپردازد، هزینه های آگهی مجدد و… از آن برداشته می شودو بقیه اش به صندوق دادگستری واریز میشود و مزایده تکرار می شود. تحویل مال به خریدار مستلزم پرداخت کل مبلغ است.

اگر خریدار پیدا نشود

اگر خریدار پیدا نشود سه راه حل وجود دارد: ۱- محکوم له {طلبکار} مال دیگری را معرفی کند و مال موضوع مزایده آزاد شود.  ۲- خود محکوم له {طلبکار} مال را به قیمت پایه قبول کند. ۳-  محکوم له تقاضای تجدید مزایده را بکند (که در این صورت، هزینه های مزایده ی بعدی به عهده خودش می باشد)

به موجب ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی: هرگاه مالی که مزایده از آن شروع میشود خریدار نداشته باشد محکوم له می تواند مال دیگری از محکوم علیه معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را بکند یا معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمت ارزیابی شده قبول کند یا تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را بنماید؛  در این صورت، در مزایده دوم، مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت و هزینه آگهی مجدد به عهده محکوم له میباشد؛  هرگاه طلبکاران متعدد باشند رأی اکثریت آنها از حیث مبلغ طلب برای تجدید آگهی مزایده ملاک اعتبار است.

نکته ۱: محکوم له در مزایده اول و همچنین در مزایده دوم، فقط به قیمت پایه می‌تواند مال را قبول کند.

نکته ۲: اینکه در ماده ۱۳۱ گفته شده است “به هر میزان که خریدار پیدا کند”، بدان معنی نیست که قیمت بسیار پایینتر از قیمت پایه هم مورد قبول باشد؛ در اینگونه مواقع، معمولا تا۱۰ درصد و، نهایتاً و استثنائا، تا ۲۰ درصد کمتر از قیمت پایه را می توان در نظر گرفت.

حضور محکوم له و محکوم علیه {طلبکار و بدهکار} در جلسه مزایده الزامی نیست. محکوم له می تواند در مزایده شرکت کند و احتمالا برنده مزایده باشد. اما محکوم علیه نمی تواند؛ محکوم علیه صرفا می تواند بالاترین قیمت پیشنهادی را بپردازد و از انتقال آن مال جلوگیری کند؛  ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی:  «در مواردی که ملک خریدار نداشته و محکوم له آن را در مقابل طلب خود قبول کند، مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده می تواند کلیه بدهی و خسارات و هزینه های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم له شود. دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم له باشد خواهد داد.»

البته در عمل، معمولاً ظرف یک هفته انتقال سند انجا م میشود و مجال بروز این ماده بسیار کم است.

مزایده مال مشاعی

مال توقیف شده چه به صورت مفروز و چه مشاع، اعم از اینکه منقول باشد یا غیرمنقول، در جلسه مزایده به فروش میرسد. البته اگر مال توقیف شده به صورت مشاع باشد دارد در آگهی مزایده فروش مال مشاع، به مشاهده بودن مال موضوع مزایده و اینکه سهم مشاعی آن به فروش میرسد تصریح شود.

ماده  ۱۴۱ قانون اجرای احکام مدنی: «در صورتی که سایر شریکان، فروش تمام ملک یا مال مشاعی را تقاضا کنند، در این صورت، تمام مال به فروش میرسد و سهم شرکا از محل فروش پرداخت می شود.»

.

تنظیم سند صرفاً به نام برنده مزایده صورت می گیرد و اجرای احکام حتی به درخواست برنده مزایده نمی تواند سند را به نام فرد دیگری تنظیم کند؛ ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی: « دادگاه درصورت احراز صحت جریان مزایده، دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد و این دستور قطعی است.»

سوال: آیا واحد اجرا علاوه بر تنظیم سند مال غیر منقول، ملک را هم باید تحویل برنده مزایده بدهد یا اگر متصرفی در ملک وجود داشته باشد برنده مزایده باید علیه متصرف، دادخواست خلع ید بدهد؟

جواب: گرچه شاید منصفانه تر این باشد که واحد اجرای احکام دادگستری اقدام به خلع ید و تحویل ملک به خریدار (برنده مزایده) نماید اما توجه به اینکه خرید از طریق مزایده نوعی ریسک هم به حساب می‌آید، خریدار باید احتمال این را بدهد بعد از تنظیم سند از طریق اجرای احکام دادگستری، ممکن است مجبور باشد از طریق دعوی خلع ید نسبت به رفع تصرف متصرف اقدام کند. در عمل نیز به همین گونه است و در پاره ای مواقع، برنده مزایده مدتی درگیر پرونده ی خلع ید می شود.

شکایت از مزایده

مهلت شکایت از مزایده تا یک هفته پس از مزایده است و به دادگاه داده می شود. بنابراین، تا پایان این مهلت نمی توان مال را تحویل  برنده مزایده  داد؛ اگر شکایتی نسبت به انجام مزایده صورت گیرد، تا پایان رسیدگی به شکایت، آن مال تحویل داده نمی شود.

ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی: در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید می شود:

۱-  هرگاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین شده به عمل آید.

۲-  هرگاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالاترین قیمتی را که خواسته است  رد کنند.

۳-  در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادستان باشد.

۴-  در صورتی که خریدار طبق ماده ۱۲۷{ قانون اجرای احکام مدنی} ممنوع از خرید بوده باشد.

ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی:  محکوم له می تواند مانند سایرین در خرید شرکت کند ولی ارزیابان و دادورزها (مأمور اجرا) و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش هستند و نیز خویشاوندان نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمی‌توانند در خرید شرکت کنند.» در صورتی که این افراد مال مورد مزایده را بخرند باید مزایده باطل شود هرچند کسی شکایت نکرده باشد؛ گرچه معمولاً در عمل، اگر کسی شکایت نکند، مزایده صحیح تلقی شده و مشکلی نخواهد داشت.

وکیلسرا؛

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز