نکته های حقوقی مهم در خصوص شارژ ساختمان
نحوه ی مطالبه ی شارژ ساختمان از سوی مدیر یا مدیران ساختمان، در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها آمده است: «در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، از طرف مدیر یا هیئت مدیران، به وسیله ی اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.»
اظهارنامه نوعی نامه ی رسمی است که معمولا از طریق سیستم قضایی (دادگستری) ابلاغ می شود. البته در حال حاضر، مقدمات تنظیم و ارسال اظهارنامه، در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی صورت می گیرد. (ماده ی 156 قانون آیین دادرسی مدنی راجع به اظهارنامه است) بنابراین، برای اثبات مطالبات شارژ و هزینه های ساختمان، اعلام شفاهی یا نامه ی عادی یا پست پیشتاز و تابلوی اعلانات کفایت نمی کند. لازم است در متن اظهارنامه، مبلغ بدهی و صورت ریز بدهی شخص بدهکار قید شود. ابلاغ اظهارنامه، حدودا یک هفته تا 10 روز زمان خواهد برد و می توان محل کار یا منزل مخاطب را برای ابلاغ در نظر گرفت.
اگر بدهکار ساختمان، بعد از ابلاغ اظهارنامه، از پرداخت بدهی خود امتناع کند، مدیر ساختمان می تواند از دادن سرویس به او خودداری کند. ادامه ی ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها: «هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه ی مطبوع، آب گرم، برق، گاز، و غیره به او خودداری کنند.»
نکته: به مدت ده روز مقرر در ماده قانونی دقت شود.
ممکن است مالک یا مستأجر واحد بدهکار، در واقع، خود را بدهکار نداند و بلافاصله هم به اظهارنامه جواب دهد. تبصره 3 ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها: «نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک، در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان {در حال حاضر، شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی، حسب مورد} قابل اعتراض است….»
بنابراین، اگر نامبرده، به نحو فوق اعتراض کند و دلایل قابل اثبات داشته باشد، محکوم نخواهد شد. دلایل و مدارک می تواند شامل این موارد باشد: سند مالکیت یا اجاره نامه، اظهارنامه، صورتجلسه ی مجمع عمومی ساختمان، قبوض پرداختی یا رسید عادی و، در صورت لزوم، کارشناسی و تحقیق محلی.
اما از آنجایی که روند رسیدگی دادگاه یا شورای حل اختلاف، زمانبر است و قانونا، مدیرساختمان می تواند اقدام به قطع خدمات مشترک ساختمان علیه بدهکار نماید، در چنین حالتی، شخص مذکور می تواند در دادخواست خود، دستور موقت مبنی بر توقف اجرای تصمیم مدیر ساختمان در خصوص قطع خدمات را تقاضا کند. در این صورت، اگر دادگاه دلایل وی را قوی تشخیص دهد، دستور توقف اجرای تصمیم مدیر ساختمان را صادر خواهد کرد.
نکته: گرچه تبصره 3 ماده 10 مکرر، صحبت از “خارج از نوبت” و “بدون رعایت تشریفات” و “صدور رأی قطعی” کرده اما در عمل، چنین نیست؛ گرچه وکیل خوب و حرفه ای می بایست مطابق قانون، رسیدگی خارج از نوبت را کتبا و شفاها به قاضی یادآوری کند. حکمی که صادر می شود، مطابق عمومات قانون آیین دادرسی مدنی، قابل تجدیدنظرخواهی است.
مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی– عضو کانون وکلای دادگستری مرکز